Evdeki Hesap Çarşıdaki Yabancı

img

Erhan Demirdizen

Yabancılara gayrimenkul satışında beklentileri bozabilecek konular olabilir mi?

Yabancılara mülk satışında yeni kolaylıklar getirilmesi giderek daha fazla heyecan uyandıracak gibi görünüyor. Bunda, “teğet bile geçmez” denilen olası bir krizin açık etkisi var.

3 Ekim tarihli Dokuz Sütun Gazetesinin sütunlarında bu kalp atışının izini sürebiliyoruz. Gazetenin haberine göre, 10 yılda 300 milyar dolarlık gayrimenkul satışı gerçekleşecek. “Yetkililer” kaynağına dayandırılan haberde bu ilginin menşei olarak Arap ülkelerinin yanı sıra İran ve Azerbaycan gösteriliyor. Tabii bu ilginin Türkiye’ye yönelmesinde Avrupa’daki krizin etken olacağı da “yetkililer” tarafından ileri sürülüyor.

Haberin meçhul “yetkililer”e dayandırılmasının yarattığı spekülasyon çağrışımlarını şimdilik bir kenara bırakıp, şu 300 milyar dolarlık hasılat hesabına biraz ayrıntılı bakalım.

Şu basit soruyu sorarak başlayabiliriz: 300 milyar dolara ne kadar arazi alınabilir? Bunun aşağı yukarı cevabını verebilirsek, “yetkililer”in hasılat beklentisinin gerçekçi olup olmadığını da anlamış oluruz.

Bu sıralar İstanbul’da gelişme ya da dönüşme potansiyeli fazlasıyla yükselmiş bölgelerde kentsel arsa metrekare bedelinin 3 bin dolara kadar çıktığı gözleniyor. Arsa bedelini arttıran faktörler gözden geçirildiğinde, bu değerin üst sınırlara yakın olduğu söylenebilir. Arsa pazarındaki gözlemlere göre, bin beş yüz dolar da alt sınır gibi görülüyor.

Kuşkusuz ki çok daha yüksek ya da düşük arsa değerleri de olabileceği kabul edilebilir. Ancak Arap ülkelerinden Türkiye’ye yönelen alıcıların olabilecek en üst bedel karşılığında bu arsaları almayacakları, kendilerinin de bir miktar kazanma planı yapacakları akla yatkın. Bu nedenle metrekare başına bin beş yüz ila 3 bin dolar, hesap yapmak için uygun bir bedel aralığı.

Bu durumda, yabancılara 100 milyon ile 200 milyon metrekare arasında toplam arsa satılmasının öngörüldüğü sonucuna varılıyor. Hektar cinsinden söylersek, 10 bin ila 20 bin hektar arası…

Neden olmasın diye düşünüyorsanız, size şunları hatırlatabilirim: 20 bin hektar, İstanbul’daki 2B alanlarından daha fazla ve bu kadar geniş bir alanda kentsel arsa bedelinin metrekare başına bu kadar yüksek değerleri bulması pek makul sayılmaz. Bu durumda da 300 milyar dolar hedefine ulaşmak için daha fazla arsanın daha ucuza satılması gerekir.

Avrupa’daki kriz ya da “yetkililer”in ileri sürdüğü başka nedenler bilinmez ama bu hedefin fazlasıyla abartılı olduğu belli. Üstelik, küresel krizin gayrimenkul sektöründeki balonlaşmış değerlerden kaynaklandığı düşünülecek olursa, yabancı alımlarının hayli kontrollü olacağı öngörülebilir.

Yabancıları Türkiye’de mülk alırken temkinli olmaya iten pek çok neden var. Bunlardan biri, arazinin değerini doğrudan belirleyen imar kararlarının bize özgü karmaşık yapısı… Her an değişebilir olan imar durumu, gayrimenkul yatırımcısını -eski deyimle- vezir de edebilir rezil de. Buradaki belirsizlikten kaynaklanan yatırım riski çok yüksek.

Ne demek istediğimi en iyi bilenlerden biri herhalde Suudi Arabistan Kralı Abdullah’tır. Çünkü kendisi bu bilgiye bizzat yaşayarak ulaştı. Elbette 1984 yılında Sevda Tepesi’ni satın alması ve daha önce yürürlüğe giren Boğaziçi Yasası nedeniyle imar izni alamamasından söz ediyorum.

Herhalde birileri “hallederiz” demiş olmalı ki, Kral da orayı satın almış. Yoksa Sevda Tepesi’nde bir çay bahçesi açıp, yaşlılık günlerini orada nargile içerek geçireceğini düşünmüş olamaz.

Uzun sözün kısası… Her şey yasal kolaylık sağlamakla olmuyor. Biraz da istikrar gerekiyor. Aksi durumda, evdeki hesap çarşıya uymuyor.



04/10/2011