Ticari Yapıların Güncellenme İhtiyacı

img

Erhan Demirdizen

Yapı Endüstri Merkezi’nde “2D1 Tasarım Toplantıları” adıyla devam eden serinin 8 Eylül 2016’daki “Ticari Yapılar” oturumunu izlerken aklıma takılanları sizlerle paylaşmak istiyorum.

İlkin, ticari yapılar ile -sözgelimi- konut yapıları arasındaki temel bir farkın ortaya konulması lazım. Farklı dönemlere ait ticari yapılar sonraki dönemlere her zaman uyum sağlayamıyor. Çünkü değişen ihtiyaçlar, diğer yapı türlerine göre ticari yapıları daha fazla işlevsiz hale getirebiliyor. Yahut şöyle diyelim: Dönem değişikliğiyle birlikte ticari yapılarda işlev kayıpları daha keskin bir şekilde görülüyor.

 Bunun pek çok örneği var. Sözgelimi, Kapalıçarşı uzun yıllardır bu yönüyle tartışılan bir ticari yapı. Bünyesindeki ticari faaliyetler her ne kadar zaman içinde değişim göstermiş olsa da, bugünün büyük ölçekli ticari yapıları olan alışveriş merkezleri karşısında güncel ihtiyaçlar ile buluşabildiğini söylemek zor.

10 yıl kadar önce Kapalıçarşı ile ilgili katıldığım bir atölyede merhum Oktay Ekinci, Kapalıçarşı’nın bu makus talihini yenebilmek için çarşının içinde bir sinema yapılmasını önermişti. Çünkü bu çarşının yaşayabilmesi için İstanbulluların günlük hayatlarında buraya gelip gitmeleri gerekiyordu ve bunun için de mevcut ticari işlevler yeterli değildi.

 Ticari yapıların güncellenmesi konusu sadece çok eski tarihli olanlar için değil, daha yeni yapılar için de geçerli. Galleria, Karum vb. ilk alışveriş merkezlerinin yapıldığı yıllar 1980’li yılların sonu, 1990’ların başı. O dönemin ihtiyaçları, yaşam biçimi, aile yapısı, otomobil sahipliği, toplu taşım sistemleri, ticari etkinlikleri ile 2010’lu yıllar birbirinden çok farklı.

 Hal böyle olunca, ticari yapıların irili ufaklı güncellenme ihtiyacı göstermeleri gayet anlaşılır bir durum. Girişler, cepheler, otopark kapasiteleri, işlev yenilenmeleri ve ilaveleri gibi konular belirli aralıklarla gündeme gelebiliyor.

 İçinde bulunduğumuz dönemde yaşadığımız değişimler çok daha keskin. Çünkü artık ticari yapıların kendi içine dönük işleyişleri giderek eskide kalıyor, daha dışa dönük, kent ile ilişkisi daha yüksek ticari yapılara ilgi artıyor.

 Bu tespit aslında oldukça ilginç. Çünkü bir yandan bütün dünyada güvenlik sorunlarının arttığı bir dönemde kentli kullanıcıların ticari yapılarda dışa açıklığı talep etmeleri bir tür meydan okuma. Bu durum kentlerden umudumuzu kesmeyelim dedirtiyor. Ama konudan uzaklaşmamak için bu parantezi hemen kapatalım.

 Peki, zamanın değişiminden ticari yapılar neden bu kadar çok etkileniyor?

 Çünkü ticaret alanında rekabet fazlasıyla merhametsiz ve yeni arzlar nedeniyle mevcutlara olan talep hızla azalabiliyor. Sözgelimi bir kente yeni bir otel yapıldığında eski otelin ziyaretçi sayısı hızla düşebiliyor. Kentteki konut yapılarından farklı bir elastikiyet düzeyi söz konusu burada.

 Doğası gereği ticari yapıların bitmek bilmez bir güncellenme ihtiyacı göstermeleri karşısında imar planları ve yönetmeliklerimizin de yeterli hassasiyete sahip olmaları gerekiyor. Bu demek değil ki, ticaret alanlarındaki yapılaşmalar serbest bırakılsın, günün ihtiyacına göre dileyen istediği değişikliği ve eklemeyi yapabilsin. Hayır, bu kent açısından da ticari yapı stoku açısından da iyi sonuçlar doğurmaz.

 Bir kere, ticari yapıların verimli şekilde ve uzun süre işletilebilmesi, kentin altyapı ve ulaşım sistemleri ile uyumuna bağlı. Eğer altyapı şu veya bu sebeple uyum sağlayamıyorsa, ticari yapı projeleri ne kadar başarılı olursa olsun, anlamlı bir verim elde edilmesi mümkün olmuyor.

 Kentin ulaşım ve altyapı sistemlerinin sürdürülebilirliği ise belirli bir imar disiplininin sağlanmasına bağlı. İmar planlarının gelişigüzel değiştirilmesi, sonunda ticari yapı performanslarını da olumsuz etkiliyor.

 Peki, imar disiplini içinde ticari yapılar nasıl güncellenecek? Eğer genelgeçer bir imar esnekliğinin çözüm olmayacağı konusunda hemfikirsek, bu soruya her bir ticari yapı özelinde cevap aramamız gerektiği sonucuna ulaşabiliriz. Yani diyebiliriz ki, İstanbul’un Ataköy veya Etiler semtleri ile Ankara veya İzmir’in farklı koşulları olduğundan, buralardaki ticari yapı güncellemelerinin her biri için ayrı bir program yapmak gerekir.

Türkiye’deki büyük kentlerimizin dinamik yapısı dikkate alındığında, ticari yapıların güncelliğini koruyabilmesi için disiplinler arası çalışmalara ihtiyaç olduğu kesin. Bu sorunun sadece işletme modelleriyle aşılamayacağı, ağırlaşmış vakalar var. Bu yönleriyle izlenmesi gereken yeni bir tartışma olduğunu düşünüyorum.

04/10/2016